土地法 ＆ 土地稅法 | 不動產經紀人準備筆記
目錄
不動產經紀人 - This article is part of a series.
此筆記為快速複習用筆記，用以紀錄複習過程。幫助備考，也希望能夠幫助有需要的其他人。
土地法 #
16條 #
私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，妨害基本國策者，中央地政機關得報請行政院制止之。
25條 #
民意機關同意並行政院核准→處分、設定負擔或超過十年租賃公有土地
26條 #
要直轄縣市政府請行政院核准撥用→各級政府機關需用公有土地，
30條 土地所有權移轉或設定典權 #
- 申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理日申報移轉現值
- 遺贈之土地，以遺贈人死亡日申報移轉現值
- 依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日申報移轉現值
- 經法院拍賣之土地，以拍定日申報移轉現值
34條 #
土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規 定者，不受前項一次之限制：
- 出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三 ‧五公畝部分。
- 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房 屋。—-(C)
- 出售前持有該土地六年以上。
- 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍 且持有該自用住宅連續滿六年—-(D)。
- 出售前五年內，無供營業使用或出租。
39條 #
抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五
39-1條 #
區段徵收之土地，依第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價
者，免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時，應以原土地所有權 人實際領回抵價地之地價為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，
71條 #
損害賠償之請求，如經該地政機關拒絕，受損害人得向司法機關起訴。
76條 #
聲請為土地權利變更登記，應由權利人按申報地價或權利價值千分之一繳
納登記費。
78條 #
免繳納登記費：
- 因土地重劃之變更登記。
- 更正登記。
- 消滅登記。
- 塗銷登記。
- 更名登記。
- 住址變更登記。
- 標示變更登記。
- 限制登記。
79 - 1條 #
聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書 為之：
關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
土地權利內容或次序變更之請求權。
附條件或期限之請求權。
前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之 請求權有妨礙者無效。 預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力
97條 #
城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。 約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。
98條 #
以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。
104條 #
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房 屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先 後定之。 前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放 棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得 對抗優先購買權人。
土地徵收條例 #
- 行使主體係被徵收之原土地所有權人或其繼承人
- 行使原因須被徵收土地經依徵收計畫使用後，依法變更原使用目的而標售
- 行使條件須與讓售條件相同，且應公告一個月
- 行使期間須於決標後十日內表示優先購買
平均地權條例 #
土地所有權移轉或設定典權 #
- 申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。
- 申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。
- 遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。
- 依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。
- 經法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準。
- 經政府核定照價收買或協議購買之土地，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準。
平均地權條例獎勵土地所有權人自行辦理市地重劃事業之獎勵 #
為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之。其獎勵事項如左：
- 給予低利之重劃貸款。
- 免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。
- 優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。
- 免徵或減徵地價稅與田賦。
- 其他有助於市地重劃之推行事項。
20條 #
合於下列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之三計徵：
- 都市土地面積未超過三公畝部分。
- 非都市土地面積未超過七公畝部分。 政府興建之國民住宅，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地 價稅，適用前項稅率計徵。 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地 稅率繳納地價稅者，以一處為限。 自中華民國七十九年一月一日起，第一項之稅率按千分之二計徵。
63條 #
重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。
重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。
都市計畫法 #
5條 #
都市計畫應依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情形訂定之。
19條 #
主要計畫擬定後，送該管政府都市計畫委員會審議前，應於各該直轄市、縣（市）（局）政府及鄉、鎮、縣轄市公所公開展覽三十天及舉行說明會，並應將公開展覽及說明會之日期及地點登報周知；任何公民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管政府提出意見，由該管政府都市計畫委員會予以參考審議，連同審議結果及主要計畫一併報請內政部核定之。
前項之審議，各級都市計畫委員會應於六十天內完成。但情形特殊者，其審議期限得予延長，延長以六十天為限。
優先法展區 #
十年內，必須優先規劃建設發展之都市計畫區域
計畫核定 #
皆為內政部，30日內部否決即准予備案
公共設施保留地之取得 #
- 徵收
- 區段徵收
- 市地重劃
土地徵收條例 #
- 徵收土地或土地改良物應發給之補償費，應於公告期滿後十五日內發給之。但依第二十二條第五項規定發給應補償價額之差額者，不在此限。
- 需用土地人未於公告期滿十五日內將應發給之補償費繳交該管直轄市或縣（市）主管機關發給完竣者，該部分土地或土地改良物之徵收從此失其效力。
區段徵收範圍內土地 #
- 抵價地發交被徵收土地所有權人領回
- 國民住宅用地、安置原住戶所需土地得以讓售
- 可供建築土地依規定標租時，其期限不得逾99年
國土計畫法 #
中央主管機關應於本法施行後二年內，公告實施全國國土計畫。 直轄市、縣（市）主管機關應於全國國土計畫公告實施後三年內，依中央 主管機關指定之日期，一併公告實施直轄市、縣（市）國土計畫；並於直 轄市、縣（市）國土計畫公告實施後四年內，依中央主管機關指定之日期 ，一併公告國土功能分區圖。 直轄市、縣（市）主管機關依前項公告國土功能分區圖之日起，區域計畫 法不再適用
##土地稅法
名詞 #
- 公有土地 = 國有、直轄市、縣市、鄉鎮擁有隻土度
- 都市土地 = 都市計畫內之土地
- 自用住宅用地 = 所有權人 + 配偶 + 直系親屬有戶籍登記且無出租 or 營業
- 農業用地 = 跟農業
生產相關土地 - 累進起點地價 = 以該縣市土地
7公畝之平均地價，不包含工業、礦業、農業、免稅土地
地價稅 #
- 課徵時機 = 已規定地價之土地，每戶在100元以下者免除
- 開徵期間 = 11/1 - 11/30
- 納稅義務人 = 所有權人、典權人、承領人、耕作權人、信托受託人
- 若義務人不明時，佔有人代繳
- 地價總額 = 土地所有權人依法定程序辦理規定地價
- 稅率 =
累進起點地價(倍數) 稅率 < 1 10% 1 - 5 15% 5 - 10 25% 10 - 15 35% 15 - 20 45% > 20 55% - 自用住宅稅率 = 0.2%，條件 =
- 都市不超過3公畝
- 非都市不超過7公畝
- 國宅、勞工宿舍稅率 = 0.2%
- 工廠用地 = 1%
- 大部分用途 = 1%
- 公共設施保留地 = 0.6%
- 公有土地供公共使用 = 0%
- 空地稅 = 地價稅 * (2 - 5)倍
田賦 #
- 荒地稅 = 田賦 * (1 - 3)倍
- 納稅義務人 = 所有權人、典權人、承領人、耕作權人、信托受託人
- 76年第2期起停徵
土地增值稅 #
| 20年以下 | 20 - 30年 | 30 - 40年 | 超過40年 | |
|---|---|---|---|---|
| 第一級(土地增值未達100%) | a * 20% | a * 20% | a * 20% | a * 20% |
| 第二級(土地增值100 - 200%) | a * 30% - b * 10% | a * 28% - b * 8% | a * 27% - b * 7% | a * 26% - b * 6% |
| 第三級(土地增值 > 200%) | a * 40% - b * 30% | a * 36% - b * 24% | a * 34% - b * 21% | a * 32% - b * 18% |
a = 土地漲價總額
b = 原規定地價 or 前次移轉現值總額(案物價指數調整後數值)
自用住宅稅率 = 10%，條件 =
- 都市不超過3公畝
- 非都市不超過7公畝
房地合一稅 #
課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額
減免納稅條件(課稅所得400萬元以下免稅，400萬元以上10%) #
- 個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：
- 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。
- 交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。
- 符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。
- 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。
- 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。
個人稅率 #
| 持有期間(年) | 稅率 |
|---|---|
| < 2 | 45% |
| 2 - 5 | 35% |
| 5 - 10 | 20% |
| > 10 | 15% |
法人稅率 #
| 持有期間(年) | 稅率 |
|---|---|
| < 2 | 45% |
| 2 - 5 | 35% |
| > 5 | 20% |
重購退稅條件 #
- 重購房屋仍維持自住
- 五年內重購的自住房地不得出租、不得供營業或執行業務使用、不得移轉。
五種交易不受影響 #
維持稅率20%
- 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易
- 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易
- 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉
- 營利事業興建房屋完成後第一次移轉
維持稅率10%
- 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
如果喜歡相關的內容，麻煩幫我追蹤Dcard、youtube。或者按下右下角的按鈕幫我買杯咖啡喔。🐤🐤🐤