不動產估價概要 | 不動產經紀人準備筆記

此筆記為快速複習用筆記，用以紀錄複習過程。幫助備考，也希望能夠幫助有需要的其他人。

土地開發分析法之估價程序 #

重要名詞 #

價格種類 #

• 正常價格
  • 標售不屬於正常價格
• 限定價格
• 特定價格
• 特殊價格

租金 #

• 正常租金
• 限定租金

日期 #

• 價格日期
• 勘查日期

標的 #

• 勘估標的
• 比較標的
  • 同一供需圈
  • 近鄰地區
  • 類似地區

因素 #

• 一般因素
• 區域因素
• 個別因素

  1. 宗地條件：宗地面積、深度、寬度、形狀、位置、地勢、毗鄰狀況、開發規模等。

  2. 街道條件：包括鄰接街道寬度、交通、結構等。

  3. 交通條件：包括附近交通站牌多寡、離車站、市場、商店、公共設施之遠近等。

  4. 環境條件：包括自然環境、社會環境、公共設施數量等。

  5. 行政條件：如使用分區管制、土地容許使用項目、開發限制、土地使用年限、建蔽率、容積率等

情況調整 #

比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所作之調整。

估價原則 #

• 預測原則 : 未來景氣 & 潛力
• 變動原則 : 價格變動須依據價格日期
• 供需原則
• 競爭原則
• 替代原則
• 機會成本
• 均衡原則 : 是否內部構成要素之組合是否達到均衡，判定不動產是否發揮最有效使用
• 貢獻原則
• 收益分配原則 : 不動產收益 - 已支出成本 = 不動產純益
• 適合原則 : 是否外部構成要素之組合是否達到均衡，判定不動產是否發揮最有效使用
• 外部性原則
• 最有效使用原則
• 收益遞增遞減原則
• 合法原則

比較法 #

比較法是基於替代原則，採用3件以上比較標的。

調整項目 #

1. 情況調整 : 非屬一般情形而影響價格時
2. 價格調整 : 價格日期調整
3. 區域因素調整 : 不在同一近鄰地區
4. 個別因素

勘估標的價格 #

勘估標的價格 = 比較標的價格 * 情況調整 * 價格調整 * 區域因素調整 * 個別因素

比較法調整項目調整方法 #

1. 百分率
2. 差額
3. 計量模型分析法

• 自變數5倍以上的標的
• 判定係數不得低於0.7
• 截距項必須 <= 0.05

比較法估價程序 #

1. 蒐集並查證比較標的相關資料。
2. 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
3. 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
4. 比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
5. 計算勘估標的之試算價格。
6. 決定勘估標的之比較價格。

比較法排除適用 #

• 調整限制
  1. 任一調整項目 > 15%
  2. 總調整項目 > 30%
• 試算價格標的

經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。

(高價 - 低價) / [(高價 - 低價) / 2] >= 20% 排除適用

收益法 #

客觀淨收益應以契約租金計算

收益法估價程序 #

1. 蒐集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料 (最近3年間)
2. 推算有效總收入
3. 推算總費用
4. 計算淨收益
5. 決定收益資本化率或折現率
6. 計算收益價格

收益資本化率 #

1. 風險溢酬法
2. 市場萃取法
3. 加權平均資金成本法
4. 債務保障比率法

收益資本化率 = 債務保障比率(DCR) X 貸款常數(MC) X 貸款成數(LR)

• 債務保障比率 = 營運淨收益 / 每年應償還本利和
• 貸款常數(MC) = { [ 年利率 * (1+年利率) ^年數 ] } / { [ (1+年利率) ^年數] - 1 }

5. 有效總收入乘數法

收益資本化率 = 淨收益率 / 有效總收益乘數

計算收益價格 #

1. 土地收益價格

• 無建物 : 土地收益價格 = 土地淨收益 / 土地收益資本化率
• 有建物 : (房地淨收益 - 建物淨收益) / 土地收益資本化率

2. 建物收益價格 土地淨收益可以比較法取得土地比較價格

• 已扣除折舊提存費

  • 建物收益價格 = 建物淨收益 / 建物收益資本化率
  • 建物收益價格 = (房地淨收益 - 土地淨收益) / 建物收益資本化率

• 未扣除折舊提存費

  • 建物收益價格 = 建物折舊前淨收益 / (建物收益資本化率+建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)
  • 建物收益價格 = (房地淨收益 - 土地淨收益) / (建物收益資本化率+建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)

3. 房地收益價格

• 房地收益價格 = 房地淨收益 / 房地綜合收益資本化率
• [已扣除折舊提存費] 房地綜合收益資本化率 = 土地收益資本化率 * 土地價值比率 + 建物收益資本化率 * 建物價值比率
• [未扣除折舊提存費] 房地綜合收益資本化率 = 土地收益資本化率 * 土地價值比率 + 建物收益資本化率 + (建物價隔日奇美年折舊提存率) * 建物價值比率

一定期間收益價格 #

P = a * [1 - (1 / (1+r)^n’)] / r

P = 收益價格 a = 平均一年折舊前淨收益 r = 收益資本化率 n’ = 可收益年數

收益估價 #

1. 直接資本化法

收益價格(P) = 未來一年淨收益(a) / 收益資本化率

2. 折現現金流量分析法

   

• P ：收益價格。
• CFk ：各期淨收益。
• Y ：折現率。
• n’ ：折現現金流量分析期間。
• k ：各年期。
• Pn’：期末價值。

折舊提存費 #

C = 建物總成本 s = 殘餘價格率 (不超過10%為原則) i = 自有資金之利率 N = 經濟耐用年數

1. 等速折舊型: C(1-s) / N
2. 償債基金型: C(1-s)*i / [(1+i)^N - 1]

折舊提存率 #

d = 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 (1-s) / N = 折舊率 n = 已經歷年數 n’ = 剩餘可收益年數 i = 自有資金之利率

1. 等速折舊型: d = [(1-s) / N] / [1-(1-s)*n/N]
2. 償債基金型: d = i / [(1+i)^n’-1]

計算收益價格 #

1. 地上無建物

P = 土地淨收益 / 土地收益資本化率 2. 地上有建物

P = (房地淨收益 - 建物淨收益) / 土地收益資本化率

成本法 #

1. 蒐集資料。
2. 現況勘察。
3. 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。
4. 選擇適當方法推算營造或施工費。
5. 推算其他各項費用及利潤。
6. 計算總成本。
7. 計算建物累積折舊額。
8. 計算成本價格。

土地開發分析法 #

• 估價程序
  1. 確定土地開發內容&預期開發時間
  2. 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情資料
  3. 現況勘查並進行環境發展程度調查&分析
  4. 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積
  5. 估算開發或建築後總銷售金額
  • 以比較法or收益法求之
  6. 估算各項成本及相關方案
  • 相關費用以不動產估價公會全國聯合會公告
  • 廣告費按總成本or總銷3-7%
  • 管理費按總成本or總銷1.5-3%，依公寓大廈管理條例規定設有公共基金者可提高至4-5%
  • 稅捐按總成本or總銷0.5-1.2%
  • 土地開發設計費按工程造價計算表or實際營造施工費2-3%
  7. 選擇適當之利潤&資本利息綜合利率
  • 不得高於定存年利率
  • 不得低於活存年利率
  • 資本利息綜合利率 = 資本利息年利率 * (土地價值比率+建物價值比率/2) * 開發年數
  8. 計算土地開發分析價格
  • V = S / (1+R) / (1+i) -(C+M) V = 土地開發分析價格 S = 總銷 R = 利潤率 C = 直接成本 D = 間接成本 i = 資本利息綜合利率

成本法折舊 #

1. 等速折舊

Dn = C * [(1 - s) / N] * n

• Dn = 累計折舊額
• C = 建物總成本
• s = 殘餘價格率
• N = 耐用年數
• n = 已經歷年數

2. 初期加速折舊

Dn = C * [1 - (1 - d)^n]

• Dn = 累計折舊額
• C = 建物總成本
• d = 定律法折舊率
• n = 已經歷年數

3. 初期減速折舊

Dn = C * (1 - s) * i * [(1 + i)^n -1] / [(1+i)^N - 1] / i

• Dn = 累計折舊額
• C = 建物總成本
• s = 殘餘價格率
• N = 耐用年數
• n = 已經歷年數
• i = 利率

估價原則 #

• 公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則

房地估價 #

層別效用比 #

• 以最便宜之一層的單價為基礎（即設為100%）來計算其他各層樓之比率

建物地價分配率 #

建物地價分配率 = 樓層別效用比 - (平均樓層效用比 * 全棟建物成本佔房地成本比例)

宗地估價 #

1. 以合併或分割為前提之宗地估價

• 以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形，而予酌量增減。(估83)

2. 數筆合一之宗地估價(估84)

• 數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。

• 非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算。

3. 不同法定用途之宗地估價

• 一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。(估85)

4. 部分估價

• 附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報告書敘明者，不在此限。(估86)

5. 即將開發之宗地 以土地開發分析法估價後參考比較法or收益法

6. 設施通過之宗地 先估算正常價格再增減

7. 溫泉 溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素。

8. 高爾夫球場 高爾夫球場之估價，應考慮會員制度、球場設施、開發成本、收益及營運費用等因素。

9. 林地 林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估計之。於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費及道路開挖費用。

10. 農場&牧場 農場或牧場之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，比較推估之。

11. 鹽田 鹽田之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。

12. 池沼&墓地 池沼、墓地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得以附近土地價格為基礎，考慮位置、形狀、利用狀況等差異，比較推估之。

13. 公共設施地&保留地 公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。

14. 重點建築改良物 成本法

15. 附著土地之工事 成本法

16. 農作改良物

• 農作改良物幼小且距孳息成熟期尚長者，依其種植及培育費用，並視作物生長情況估計之。
• 農作改良物接近孳息成熟期者，應估計其收穫量及市場價格，必要時得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。
• 農作改良物距成熟期一年以上，且有期待收穫價值者，得以產地價格為基礎，推估未來收穫價格後，折算為價格日期之價格。但應扣除價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。

17. 水利土壤改良 成本法

其他 #

• 已開闢道路及其二側或一側帶狀土地，可就具有顯著商業活動之繁榮地區，依當地發展及地價高低情形而劃設為繁榮街道路線價區段與一般路線價區段

• 地上權 P = a * [(1 + r)^n - 1] / r * (1 + r)^n

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