民法概要 | 不動產經紀人準備筆記

此筆記為快速複習用筆記，用以紀錄複習過程。幫助備考，也希望能夠幫助有需要的其他人。

總則篇 #

• 法律 > 習慣 > 法理

確定數量: #

• 文字&數字衝突時:先探詢當事人原意 > 若有爭議 > 以文字為準
• 數量前後衝突時: 先探詢當事人原意 > 若有爭議 > 以最低額為準

權利能力: #

• 權利始於出生，終於死亡
• 胎兒權利以將來非死產者，視為既以出生。

死亡宣告: #

• 失蹤滿七年，法院因利害關係人or檢察官聲請，為死亡宣告
• 80歲 以上，失蹤滿3年
• 遭遇特別災害，失蹤滿1年

行為能力 #

• 完全行為能力: 滿18歲

• 限制行為能力: 7歲以上之未成年人

  限制行為能力人使用詐術使人信其為有行為能力人或已得法定代理人允許者，其法律行為有效

• 無行為能力:

  • 未滿7歲之未成年人
  • 受監護宣告之人

  	限制行為能力人	無行為能力人
  意思表示	應得法代允許	無效
  單獨行為	無效	無效
  契約行為	效力未定 (需法代同意承認)	無效
  純獲法律上利益、日常必須	有效	無效
  得法代允許營業	有效	無效

單獨行為（一方行為） #

即法律上得依當事人一方之意思表示而成立之法律行為。又可分：

1. 有相對人之單獨行為：如債務之免除、法律行為之撤銷、解除、終止等。
2. 無相對人之單獨行為：如遺囑、捐助行為、物權之拋棄等。

意思表示 #

• 不健全意思表示

  1. 意思表示不一致

     1. 真意保留:

     又稱為單獨虛偽表示。例如甲見乙用功讀書，惟認為乙以乙的資質要想考上第一志願根本不可能，乃對乙戲「你要是考上台大法律系，我就送妳一台BMW跑車。」不料乙果真考上台大法律系，那麼這種情形下，甲要不要履行承諾呢？對此民法第86條規定；「表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限。」所以原則上甲必須履行承諾，只有在乙明知甲是開玩笑之情形下，甲才不須為自己的承諾負責。

     2. 通謀虛偽:

     • 其意思表示無效，然不得以其無效對抗善意第3人
     • 以虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用該項法律規定

     3. 錯誤:

     • 意思表示內容有誤，得撤銷
     • 傳達錯誤者，得撤銷

  2. 意思表示不自由(被詐欺或脅迫)

  • 得撤銷，但是由第三人所為者，相對人明知其事實或可得而知時使得撤銷
  • 發現詐欺或脅迫終止後1年內撤銷; 自意思表示十年後不得撤銷

住所&居所 #

• 法定住所:

無/限制行為能力人，已其法定代理人之住所為住所

• 夫妻住所:

雙方共同協議，有爭議可聲請法院裁定之

• 未成年子女

父母之住所為住所

• 擬制住所

  1. 無住所者視居所為住所
  2. 因特定行為選定居所者，關於其行為，視為住所

• 住所廢止

依一定事實，足認已廢止之意思離去其住所者，即為廢止其住所。

法人 #

始於登記完畢，終於清算終結登記

• 法人應設董事，得設監察人
• 民26 法人於法令限制內，有享受權利負擔義務之能力。但專屬於自然人之權利義務，不在此限。故法人在法令限制與性質範圍內，亦享有人格權 ex. 法人名稱
• 公法人:

依據公法設立，例如: 地方自治團體、農田水利會

• 私法人:

依據私法設立，例如: 社團法人、財團法人

他律法人是依照捐助章程所定之組織方法組成

物 #

• 不動產之出產物尚未分離者，為該不動產一部分

• 主物(ex. 工廠)&從物(ex. 工廠內器械)

  • 對於主物之處分應及於從物，包括物權行為&債權行為

代理 #

• 代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力

• 應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用

• 代理之類型

  1. 意定代理
  2. 共同代理
  3. 表見代理: 已自己行為表示授代理權與他人，或明知他人表示為其代理人而不反對
  4. 無權代理:
     • 非經本人承認，對本人不生效力。逾期未確答者，視為拒否
     • 無權代理人所為之法律行為，其相對人於本人承認前，得撤回
     • 無權代理人對於善意之相對人，有損害賠償責任

• 身分行為原則上不得代理，但使者非代理人，僅為本人手足之延伸。以本人之意思表示為其身分行為，並無不可。

保證人 #

連帶保證人 ➜ 連帶債務之債務人，無先訴抗辯權之適用

民法第273條：連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。

一般保證人 ➜ 有先訴抗辯權之適用，但可拋棄

民法第739條：稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。

會首&會員 #

民709-2：「會首及會員，以『自然人』為限。 會首『不得兼為』同一合會之會員。 無行為能力人及『限制行為能力人』不得為會首，亦不得參加其法定代理人為會首之合會」。

債權篇 #

無因管理: 未受委任管理他人事務者。 #

• 適法無因管理: 明知或可推得意思，有利於本人
  • 受任人具有即時報告之義務
  • 受任人以自己名義為委任人取得之權利，應轉瑜委任人
  • 使用委任人之金錢，應支付利息。損害應賠償
  • 得請求本人償還費用、利息、債務、損害賠償
  • 公益、法定扶養義務、或本人意思違反善良風俗，雖違反本人意思，仍有上述請求權
• 不適法無因管理: 違反明知或可推得意思
  • 管理發生損害，就算無過失，也要損害賠償(例外: 為免除本人之生命、身體、財產危險而為之管理行為)

債之標的 #

1. 種類之債

   • ex. 買賣，一手交錢一手交貨
   • 必要行為完結後，經債權人同意指定其應交付之物，其物即為特定給付物

2. 利息之債

   • 若無約定，法定年利率為5%
   • 年利率12%以上，一年後可隨時償還本金
   • 年利率超過16%的部分無效
   • 不得複利，除非遲付1年經催告不償還

3. 選擇之債

4. 損害賠償之債

• 強制道歉屬違憲(ex. 登報道歉)

• 第495條之損害賠償限履行利益之侵害、不含加害給付

• 債之抵押序

  • 原則上次序前者優先
  • 前者拋棄債權優先序與後者時，依比例分配抵押拍賣所得 ex.

撤銷 #

• 法律行為經撤銷者，視為自始無效。說明了撤銷權得對法律行為為之。
• 撤銷權因一定期間內不行使而消滅，此期間稱為「除斥期間」
• 撤銷權只要一經行使，就會使法律關係發生變動，因此是形成權的一種
• 撤銷權得由當事人間以契約約定
• 民92-1 「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限・始得銷之。」因此未在除斥期間内撤銷前，契約為有效
• 發現詐欺後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷

居間 #

• 居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
• 契約附有停止條件者，就該條件成就前，居間人不得請求報酬。
• 契約附有停止條件係指因居間契約而成立於委託人與相對人之間的契約。
• 委託人與相對人之間契約，必須有效成立，才可以取得報酬。契約未成立或無效，或撤銷者，居間人不得請求報酬。
• 約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。報酬已給付者，不得請求返還。
• 因婚姻居間而約定報酬者，就其報酬無請求權。

贈與 #

• 為雙方合致行為，非單獨行為
• 贈與為不要式，不需要交付即生效（生效後負擔交付之義務）
• 經公證或履行道德上義務者，生效後不可撤。
• 贈與人得撤銷其贈與情事:
  • 贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者
  • 對於贈與人有扶養義務而不履行者
  • 因故意不法之行為,致贈與人死亡或妨礙其為贈與之撤銷者
• 受贈人已死亡者 直接失其效力甭主張撤銷

請求權 #

• 民144 「時效完成後債務人得拒絕給付。」因此，消滅時效經過後，請求權仍未消滅，但法律賦予債務人拒絕給付之抗辯權
• 以租賃動產為營業者之租價請求權，其消滅時效期間為 2 年
• 釋字第107號，已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用
• 民125 請求權，因15年間不行使而消滅。

抵押 #

• 地上權、農育權及典權，均得為抵押權之標的物。
  • 此外，依特別法尚有採礦權(礦§14)、漁業權(漁§24)
• 民法880 以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。
• 抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權，或用拍賣以外之方法，處分抵押物。但有害於其他抵押權人之利益者，不在此限。
• 以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者
• 民864 抵押權之效力，及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之「法定孳息」，租金為法定孳息，故為抵押權效力所及
• 不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響
• 抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限
• 稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該 不動產賣得價金優先受償之權
• 不動產役權即“使用權”
• 民870 抵押權不得由債權分離而為讓與~最高限額抵押權可以~

共有物 #

• 民法819 「各共有人，得自由處分其應有部分(第1項)。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意（第2項）。」

1. 各共有人可【自由處分】其【應有部分】(分別共有)-物權
2. 各共有人的【處、變、擔】應得【全體同意】(分別共有)-物權
3. 土地法34-1【處、變、擔】應得【人、地各半、地2/3不計人】-債權

使用借貸 #

• 單務契約，乙之返還義務與甲之容忍使用義務間，無同時履行抗辯權之適用
• 為要物契約，以物之交付為契約成立之特別要件，必待借用物之交付，契約 始得成立
• 貸與人故意不告知借用物之瑕疵，致借用人受損害者，負賠償責任

遺贈 #

• 繼承，因被繼承人死亡而開始

• 繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有

• 繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任

• 繼承人從被繼承人死亡2年內所受贈之全部財產，視為其所得遺產

• 繼承人之債務連帶責任，自遺產分割時起，如債權清償期在遺產分割後者，自 清償期屆滿時起，經過"五年"而免除。

• 遺囑

  1. 要式行為

  2. 代筆遺囑要3人以上公證

  3. 下列之人，【不得為遺囑見證人】：

     1. 未成年人。

     2. 受監護或輔助宣告之人。

     3. 【繼承人及其配偶或其直系血親】。

     4. 受遺贈人及其配偶或其直系血親。

     5. 為公證人或代行公證職務人之同居人助理人或受僱人。

物權 #

• 民757 物權除依法律或習慣外，不得創設。
• 民 68  非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。房地是主物，所有權狀是從物。主物之處分，及於從物。出賣房地，效力及於法定保留空地及退縮地之使用權

不動產分管契約 #

• 共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
• 依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之
• 分管契約訂定後，若因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之
• 若為協議不成而無分管契約存在，不得訴請法院裁判定分管方式

公同共有 #

• 合夥、繼承遺產、夫妻共同財產、祭祀公業
• 公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。
• 在分割遺產前，對於遺產全部按其應繼分為分別共有

用益物權 & 擔保物權 #

• 用益物權:

  • 合夥、繼承遺產、夫妻共同財產、祭祀公業
  • 權利人得就標的物之性質為使用收益，故設定用益物權後，通常不得再設定用益物權

• 擔保物權

  • 以支配物之交換價值為內容之物權，抵押權、質權、留置權屬之。
  • 僅就賣得價金優先受償，而以標的物之交換價值促使債務人清償債務，故同一物可以有多數擔保物權存在。

典權 #

• 典權人對於典物因轉典所受之損害，負賠償責任
• 典權之約定期限超過 15 年時，當事人間得附有到期不贖即作絕賣之條款
• 民法927 「典權人因支付有益費用，使典物價值增加得請求出典人償還
• 民法921 重建或修繕者，於典物回贖時，得於現存利益之限度內，請求償還。」

地上權 #

• 地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之
• 地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金
• 地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限
• 地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租

農育權 #

農育權是指土地利用方面的權益，特別是與農業和農作物生產相關的權益。在法律上，農育權通常與土地所有權或土地使用權相關聯。

• 民 850-4農育權有支付地租之約定者，農育權人因不可抗力致收益減少或全無時，得請求減免其地租或變更原約定土地使用之目的

• 民 850-1規定，農育權之期限，不得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限。故農育權原則上是定期的

• 民850-3規定，農育權人得將其權利讓與他人或設定抵押權

附合 #

• 民811規定 已被安裝置入大廈內運作的客製化電梯，因為附合而成為大廈之重要成分，不動產(大廈)所有人，取得動產(客製化電梯)所有權，故不能單獨作為物權之客體。

遺失物 #

• 民810 拾得漂流物、沈沒物或其他因自然力而脫離他人占有之物者，準用關於拾得遺失物之規定。
• 民803 拾得遺失物者應從速通知遺失人、所有人、其他有受領權之人或報告警察、自治機關。報告時，應將其物一併交存。

占有 #

• 民法944 占有人推定其為以所有之意思，善意、和平、公然及無過失占有
• 民法943，占有人於占有物上行使之權利，於下列情形不適用之：
  1. 占有已登記之不動產而行使物權
  2. 行使所有權以外之權利者，對使其占有之人

親屬 #

結婚 #

• 民983 直系血親及直系姻親，不得結婚

夫妻財產 #

1. 依我國民法規定，夫妻財產制分為「法定財產制」及「約定財產制」兩大類，其中「約定財產制」又可以分為「共同財產制」及 「分別財產制」(A)二種。
2. 而「夫妻剩餘財產分配請求權」只有在夫妻財產制是「法定財產制」時，才有適用的餘地。
3. 民1008 條規定，夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。未登記只是對抗第三人，而非不生效力

夫妻之一方有左列各款情形之一時，法院因他方之請求，得宣告改用分別財產制：

一、依法應給付家庭生活費用而不給付時。

二、夫或妻之財產不足清償其債務時。

三、依法應得他方同意所為之財產處分，他方無正當理由拒絕同意時。

四、有管理權之一方對於共同財產之管理顯有不當，經他方請求改善而不改善時。

五、因不當減少其婚後財產，而對他方剩餘財產分配請求權有侵害之虞時。

六、有其他重大事由時。

夫妻之總財產不足清償總債務或夫妻難於維持共同生活，不同居已達六個月以上時，前項規定於夫妻均適用之。

• 夫妻各自對其債務負清償之責。 夫妻之一方以自己財產清償他方之債務時，雖於婚姻關係存續中，亦得請求償還
• 民 1017 夫或妻婚前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為「婚後財產」
• 夫或妻處分婚後財產時，並不是要得到他方同意，而是如果有損害他方剩餘財產分配請求權，可以請求撤銷(民法第第 1020 條之1)，或是追加計算(民法第第 1030條之3)

離婚 #

• 父母對於未成年子女之扶養義務，不因結婚經撤銷或離婚而受影響
• 夫妻無過失之一方，因判決離婚而陷於生活困難者，他方縱無過失，亦應給予贍養費

繼承 #

• 對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承 者喪失繼承權
• 故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者喪失繼承權。

##其他

• 消滅時效 > 請求權
• 法律程序經撤銷者自始無效
• 民166-1 契約以負擔不動產物權之移轉 –才用公證書

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