平均地權條例通過了！小資族買房有望了嗎？｜小鶴不動產週報

本週二立法院迅速三讀通過了新版的「平均地權條例」，為房市投下了震撼彈。正式實施的時間內政部預計在三個月內。也就是說，最晚今年四月上旬就會正式上路。

在經歷2022下半年的房市量縮之後，政府更進一步收緊房市上漲的空間，在前內政部長徐國勇口中已熄火的「經濟火車頭」上再澆上一盆冷水。今天我們就來看看它造成的影響以及其他的房市新聞。

躺了8個月的「打炒房撒手鐧」解凍！一文看懂《平均地權條例》修法始末與衝擊 #

參考資料： https://money.udn.com/money/story/5621/6901357

本次修法五大重點如下：

1. 限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

紅單當初已經在2020年底通過的「實價登錄2.0」中明文禁止。然而到現在為止沒有抓到任何一個案例。簡單來說，上有政策下有對策。

假設今天我是投資客，建設公司為了建立長期關係，亦或是基於已經建立的合作關係，在有轉約需求時，建設公司會願意配合解約之後再重新簽約。換言之，在尊重契約自由的狀況下，建設公司與投資客解約的當下即可立刻與下位買家簽約。

此次修法除了增加罰則，後續幾項也是在防堵鑽漏洞的可能，重擊炒作行為。

2. 重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

此項在業內滿令人頭痛的，條文內容無法被定義。到底要怎麼認定散播不實資訊？假設建商在高樓層特殊景觀的物件售價比該建案平均均價高10%，在介紹時提供此價格供消費者參考，是否屬於不實資訊？

再者，實價登錄2.0將資訊的公開放寬至門牌，提供了消費者最好的消費參考。減少了不動產業者利用資訊差獲取超額利潤的可能，炒作的空間有限。

此條例變成政府可以決定從寬認定，也可以從嚴認定，會讓建商在短時間內會無所適從。目前能夠確定受影響的就是潛銷的部分，配合下一項檢舉獎金制度的部分，會受到最大的影響。

3. 建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

已打炒房的角度來看，在我眼中這是此次修法最有威嚇力的部分。最常見的違規就是

• 紅單交易
• 潛銷（未取得建照即銷售）

因為有檢舉人的制度，會逼得建商必須要注意從事違規交易的風險而降低可能的發生。然而對一直以來都合法合規的建設公司沒有影響。

4. 管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

在2020年開始，台商資金回流。隨著投資額的增加，法人購地的數量也持續增加，主要目的是置產或者作為資金的停泊。在房地合一稅2.0將法人的稅額也拉高的時候即可觀察到政府已注意到此現象。

在此將私法人購屋納管，公司行號購買住宅必須要提供使用計畫。這會增加私法人購買住宅的成本，減少相關的需求。相關的需求可能會轉向商用不動產、工業用地。農地的疑慮我們改天來講講。

5. 解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

此項讓紅單交易判處死刑。

以打炒房的角度來看，本次的修法是成功的。然而我好奇的是時機點，為什麼選擇在資金已經緊縮，房價已經見頂的時候來三讀通過此打房政策？而不是在2020年、2021年土地飆漲的時候出台相關的規定，減緩房市的熱度。

如此一來房價的下跌才能成為執政黨的政績。在相關法規修訂之後對於房價有有感的抑制，或許會讓選舉時對於居住正義的論述會更加有利吧。但是這畢竟只是個夢。

顏炳立：房價下修10%才會見量 #

參考資料： https://money.udn.com/money/story/5621/6890218?from=edn_search_tag_result) 港商不動產顧問戴德梁行總經理顏炳立在1/5給出了本年度台灣的房市預測。

形容今年兔年是「狡兔追月」，今年房市量、價、買氣皆收斂，大趨勢為「跌、緩跌、量縮」格局。不論是住宅、豪宅、土地，價要下修10%才會見量。

轉移棟數六年來首次負成長，成交數也在2022年後半快速下滑。(參考資料： https://n.yam.com/Article/20221208705970)。

受限於土地的取得價格＆營造成本的持續增加，建築商的成本大幅提高。在資金水準穩定的條件下，預售屋與新成屋降價求售的環境還不具備。尤其在央行開始升息，內政部開始收緊土融、建融的條件後，不動產業內已經開始準備儲糧過多。暫時還看不到崩跌的部分，如果買房沒有急迫性可以再等等。

現在如果想買房買便宜，我會建議找：

1. 手上還有餘屋的投資客，可能有願意賠售的可能。可以持續觀察「平轉」物件的數量。
2. 持有物件時間已久的屋主，多賺少賺都可以。
3. 新建案的餘屋

台北市這一年新案房價漲多少？ #

參考資料： https://money.udn.com/money/story/5621/6908483?from=edn_newestlist_cate_side

給大家一個參考值目前台北各區的參考價格。

軟著陸房價怎麼跌？學者曝四階段、這種個案第一波 #

參考資料： https://money.udn.com/money/story/5621/6907831?from=edn_subcatelist_cate

張金鶚老師提到未來房市會是「軟著陸」，因此房價就是「緩慢下跌」。

下跌模式會先從體質較差的個案（區位、產品與公司資金周轉較差）開始，接著到投資客聚集的「小區域」，然後再到「行政區」，最後才到「全市」及「整體」房市。也因為房價緩跌，因此不景氣的時間就會變得較長。

從上面的漲幅可以知道哪些區域的成交相對比較熱絡，會是比較需要留心的區域。

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